Volltextveröffentlichungen (6)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  Wohnraummiete: Wirksamkeit einer auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden Verwertungskündigung des Vermieters

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Verwertungskündigung zur Gewinnerzielung und Gewinnoptimierung unbegründet

 
• mietrechtsiegen.de

  Verwertungskündigung des Vermieters - Gewinnerzielungs- und Verwertungsinteresse

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Vermieter will intaktes Haus abreißen: Angemessene wirtschaftliche Verwertung?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Verwertungskündigung für Abriss zur Gewinnerzielung und Gewinnoptimierung?

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Kündigung des Mieters zwecks reiner Gewinnoptimierung ist unwirksam! (IMR 2015, 14)

Papierfundstellen

• NJW-RR 2015, 334
• NZM 2015, 163

Wird zitiert von ... (5)Neu Zitiert selbst (10)

• BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Zu den Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung des …

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist aber zunächst zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Objekt in Kenntnis der Beklagten und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Tz. 16).

  Diese ganz erheblichen Nachteile, die die Kammer ebenso wie vergleichbare - hier indes nicht gegebene - wirtschaftliche und sonstige Nachteile des Mieters, wie etwa den entschädigungslosen Verlust von durch Eigenleistung des Mieters erbrachten Renovierungsarbeiten, sämtlich zu berücksichtigen hatte (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Tz. 16), überwiegen die der Klägern durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen, erst recht nehmen die der Klägerin entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die der Beklagten im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen.

• BGH, 09.02.2011 - VIII ZR 155/10

  Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Urt. v. 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).
• BGH, 28.01.2009 - VIII ZR 8/08

  Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks …

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Ob eine derartige, allein oder zumindest vornehmlich einem spekulativen Verkauf dienende Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bereits grundsätzlich nicht dem Schutzbereich des Art. 14 GG unterfällt und deshalb rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 4. Juni 1998 - 1 BvR 1575/94, NJW 1998, 2662 Tz. 11; BGH, Urt. v. 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200 Tz. 20), bedurfte keiner abschließenden Entscheidung der Kammer.

 
• BGH, 08.06.2011 - VIII ZR 226/09

  Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BGH, Urt. v. 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773; Kammer, Beschl. v. 13. Februar 2014 - 67 S 465/13, MDR 2014, 583).
• BGH, 18.02.2011 - V ZR 197/10

  Wohnungseigentumssache: Ersatzanspruch des Verwalters für die Aufwendungen bei …

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Bei der insoweit vorgenommenen Umstellung des Klageantrages durch die Klägerin handelte es sich um keine Klageänderung, sondern um eine auch im zweiten Rechtszug jederzeit zulässige qualitative Antragsänderung gemäß § 264 Nr. 2 i.V.m. § 525 ZPO (BGH, Urt. v. 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NZM 2011, 454 Tz. 11 ;… Foerste, in: Musielak, ZPO, 11. Aufl. 2014, § 264 Rz. 3).
• BVerfG, 09.10.1991 - 1 BvR 227/91

  Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Entscheidung über eine …

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  So wenig der Eigentümer als Vermieter aber einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung (BVerfG, Beschl. v. 9. Oktober 1991 - 1 BvR 227/91, BVerfGE 84, 382 Tz. 12 m.w.N.).
• BVerfG, 04.06.1998 - 1 BvR 1575/94

  Unzumutbar strenge Anforderungen an die Begründung der Kündigung eines …

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Ob eine derartige, allein oder zumindest vornehmlich einem spekulativen Verkauf dienende Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bereits grundsätzlich nicht dem Schutzbereich des Art. 14 GG unterfällt und deshalb rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 4. Juni 1998 - 1 BvR 1575/94, NJW 1998, 2662 Tz. 11;… BGH, Urt. v. 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200 Tz. 20), bedurfte keiner abschließenden Entscheidung der Kammer.
• BGH, 28.02.2005 - II ZR 220/03

  Zuständigkeit für die Vertretung der Genossenschaft in Rechtsstreitigkeiten mit …

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Von der gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO beantragten Aufhebung und Zurückverweisung hat die Kammer abgesehen, weil der Rechtsstreit entscheidungsreif war (vgl. BGH, Urt. v. 28. Februar 2005 - II ZR 220/03, NZG 2005, 560 Tz. 12).
• BGH, 21.04.1988 - VII ZR 372/86

  Abweisung der Klage als endgültig unbegründet in der Berufungsinstanz; …

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Eine gemäß § 528 ZPO unzulässige Schlechterstellung der Klägerin war damit nicht verbunden, da ihr durch die erstinstanzliche Abweisung der Klage als unzulässig keine dem Verbot der reformatio in peius unterliegende Rechtsposition zuerkannt wurde (BGH, Urt. v. 21. April 1988 - VII ZR 372/86, NJW 1988, 1982;… Heßler, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 528 Rz. 32 m.w.N.).
• LG Berlin, 13.02.2014 - 67 S 475/13

  Vorratskündigung - Angemessene wirtschaftliche Verwertung Grundstück

  Auszug aus LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (…BGH, Urt. v. 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773; Kammer, Beschl. v. 13. Februar 2014 - 67 S 465/13, MDR 2014, 583).

• LG Berlin II, 11.03.2024 - 67 S 289/23

  Wann ist Verwertungskündigung zulässig?

  Dabei kann zunächst dahinstehen, ob es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht bereits um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsgarantie liegendes Spekulationsgeschäft handelt, weil die Klägerin das Grundstück in Kenntnis der Sanierungsbedürftigkeit der Bestandsgebäude von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst war, dass sie mit dem Neubau und anschließendem Verkauf voraussichtlich einen erheblichen Gewinn verwirklichen kann (…vgl. BGH, Urt. v. 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289; Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 207/14, NZM 2015, 163).

  Diese Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der wechselseitigen Interessen beider Vertragsparteien treffen (…vgl. BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989 - 1 BvR 1131/87, NJW 1989, 972; Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95;… BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NJW-RR 2018, 12, beckonline Tz. 22; Kammer, Urt. v. 25. September 2014, a.a.O., Tz. 8;… Urt. v. 20. September 2018 - 67 S 16/18, NJOZ 2019, 1213, beckonline Tz. 10, jeweils m.w.N.).

  Soweit dem zuwider teilweise vertreten wird, im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB seien ausschließlich die Interessen des Vermieters beachtlich, während die konkreten Interessen des von der Kündigung betroffenen Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses ausschließlich im Rahmen der §§ 574 ff. BGB und nicht schon auf der Tatbestandsebene des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen seien (…vgl. etwa Geib, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Januar 2024, § 573 Rz. 116;… Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 573 Rz. 9. Aufl. 2023, § 573 Rz. 132), widerspricht das der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. Urt. v. 25. September 2014, a.a.O., Tz. 15;… Urt. v. 20. September 2018, a.a.O., Tz. 12, jeweils m.w.N.).

  Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist jedoch zunächst zu Lasten der Klägerin zu berücksichtigen, dass sie das Objekt in Kenntnis der Vermietung an den Beklagten und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 12. November 2003, a.a.O, Tz. 13; Kammer, Urt. v. 25. September 2014, a.a.O., Tz. 17;… Urt. v. 20. September 2018, a.a.O., Tz. 11).

  Der für den Vermieter mit einer nachhaltigen Gebäudesanierung verbundene Kostenaufwand ist aber schon grundsätzlich nicht geeignet, einen erheblichen Nachteil i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu rechtfertigen (…vgl. BGH, Urt. v. 28. Januar 2009, a.a.O., Tz. 12; Kammer, Urt. v. 25. September 2014, a.a.O., Tz. 13).

  Er wäre zudem gezwungen, sich mit ungewissem Ausgang auf dem durch erhebliche Preisanstiege und eine Verknappung freien Ersatzwohnraums gekennzeichneten Berliner Wohnungsmarkt zu behaupten (…vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2024 - 67 S 264/22); außerdem müsste er die weiteren mit einem Wohnungswechsel verbundenen finanziellen und sonstigen Belastungen tragen (vgl. Kammer, Urt. v. 25. September 2014, a.a.O.;… Urt. v. 20. September 2018, a.a.O., Tz. 12).

  Eine der Klägerin günstigeres Abwägungsergebnis wäre allenfalls dann gerechtfertigt gewesen, wenn sie dem Beklagten zur Vermeidung der wesentlichen kündigungsbedingten Nachteile angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen angeboten oder vermittelt hätte (vgl. Kammer, Urt. v. 25. September 2014, a.a.O.;… Urt. v. 20. September 2018, a.a.O., Tz. 12;… LG Köln, a.a.O., Tz. 20).

  Dazu hätte es allerdings der Unterbreitung eines bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum gegenüber dem Beklagten bedurft (vgl. Kammer, Urt. v. 25. September 2014, a.a.O.;… Urt. v. 20. September 2018, a.a.O., Tz. 12).

• LG Berlin, 20.09.2018 - 67 S 16/18

  Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

  Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (…vgl. (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, juris Tz. 21; Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 207/14, NJW-RR 2015, 334, juris Tz. 8 ff.).
• LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Anforderungen an eine zulässige Verwertungskündigung

  Dies mag unter Umständen anzunehmen sein, wenn im Falle der gewerblichen Immobilienentwicklung Grundstücke aufgekauft werden, um intakte Bausubstanz zum Zwecke der besseren Renditeerzielung durch neue Bausubstanz zu ersetzen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 25.09.2014, Az. 67 S 207/14, NJW-RR 2015, 334), ferner bei Spekulations- und Risikogeschäften (…vgl. Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 161).
• LG Berlin, 28.07.2015 - 63 S 217/14

  Wohnraummietvertrag: Verwertungskündigung des Vermieters wegen drohenden …

  Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (…BGH, Urt. v. 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773; Landgericht Berlin, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 207/14, WuM 2014, 678ff).
• AG Berlin-Mitte, 17.08.2023 - 25 C 80/23

  Verwertungskündigung vs. Beibehaltung des Mietverhältnisses

  Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist neben den übrigen Umständen des Einzelfalls zunächst zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Objekt in Kenntnis des Beklagten und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Rn. 16; LG Berlin, Urteil vom 25. September 2014 - 67 S 207/14;… Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 83).